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土地(宅地)の評価

公開日 2016年12月12日

更新日 2021年03月20日

 土地の固定資産税については、国が定めた固定資産評価基準に基づき、地目別に定められた評価方法により評価します。税額については、その評価額を基に課税標準額を算定し、その価格に税率を掛け合わせたものが税額となります。

地目について

 固定資産評価基準上の地目は、田、畑、宅地、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、雑種地です。登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日(賦課期日)現在の現況の地目によります。

地積について

 地積は、原則として登記簿に登記されている地積によります。

宅地の評価方法

市街地宅地評価法

【1】商業地や住宅地などの利用状況に応じて地域を区分し、街路の状況、家屋の疎密度、公共施設等からの距離などを考慮して更に区分した地域(「状況類似地区」といいます。)を設定します。

【2】状況類似地区ごとに主要な街路を選定し、その街路に接する宅地の中から奥行、間口、形状等が標準的なものを標準宅地として選定します。

【3】地価公示価格、都道府県地価調査価格及び鑑定評価価格を活用して標準宅地1平方メートル当たりの価格を求め、この価格を主要な街路の路線価として付設します。

【4】主要な街路の路線価を基にして幅員等の状況に応じて、その他の街路に路線価を付設します。

【5】路線価を基に、その街路に沿接する土地ごとに奥行、形状、利用上の法的制限などの状況に応じた補正を適用した1平方メートル当たりの価額を求め、それぞれの宅地地積を乗じて評価します。

その他の宅地評価法

 状況の類似する地区ごとに標準宅地を選定し、その適正な時価(地価公示価格等の7割を目途)に比準して、各筆を評価します。

課税標準額と税額

 評価額を基に課税標準額を算定し、その価格に税率を掛け合わせたものが税額となります。原則として、評価額が課税標準額となりますが、住宅用地に対する課税標準の特例措置や負担調整措置が適用される場合などは、課税標準額は評価額よりも低く算定されます。

(負担調整措置について)

 土地(宅地)の評価は、平成6年度の評価替えから公的な土地評価間のバランスを確保するため、地価公示価格等の7割を目途に行われるようになりました。そのため、宅地の評価額が大きく上昇することになりましたが、税負担については急激に増加しないように、前年度課税標準額が評価額のどの程度まで到達しているか(「負担水準」といいます。)により、負担調整措置がとられています。これは宅地のうち負担水準の高い土地の税負担を抑制しつつ、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇させ、負担水準の均衡化を図るための調整措置です。そのため、評価額が下がっても前年度課税標準額との間に開きがある場合は、固定資産税額が増える場合があります。

 具体的には下記の式により負担水準を算出し、表に基づき課税標準額を算定します。

 負担水準(%)=前年度課税標準額÷当年度評価額×100

負担水準 課税標準額

商業地等の宅地(非住宅用地等)

70%超 評価額の70%
60%以上70%以下 前年度の課税標準額
20%以上60%未満

前年度の課税標準額+評価額×5%

(評価額の60%が上限)

20%未満 評価額の20%
負担水準 課税標準額

住宅用地

100%超 評価額×特例率
20%以上100%未満

前年度課税標準額+評価額×特例率×5%

(評価額×特例率×100%が上限)

20%未満 評価額×特例率の20%

路線価図の閲覧について

 路線価等をお知りになりたい場合は、一般財団法人資産評価システム研究センターのホームページで全国の路線価等の情報が公開されております。

全国地価マップ

 

お問い合わせ

総合政策部 税務課 資産税グループ
住所:〒519-0195 三重県亀山市本丸町577
TEL:0595-84-5010
FAX:0595-82-3883